Nehnuteľnosti v Českej republike zdražujú každým rokom a nie inak tomu bude aj tento rok. Predovšetkým vo veľkých mestách, kde sa ceny už niekoľko rokov zvyšujú najrýchlejšie, sa ich vzostup v najbližšej dobe nezastaví. Málokto dnes si pamätá nové byty za 17 tisíc korún za meter štvorcový. Dnes v Prahe ceny nových bytov začínajú okolo 32 tisíc a aj za túto cenu sa bude nový byt ťažko hľadať. Vyplatí sa, čo možno najrýchlejšie, investovať do nehnuteľného majetku, alebo s tým ešte chvíľu počkať?

zvätšiť obrázok

Kedy to praskne

Ceny sú v Prahe nad rovnovážnou hladinou, minimálne v niektorých segmentoch trhu. Ceny pražských a brnenských bytov sa totiž už pomaly blížia k cenám porovnateľných bytov v Nemecku a Rakúsku. Ale obstarať si bývanie v hlavnom meste je však pre Čechov kvôli nižším príjmom finančne omnoho náročnejšie než pre Rakúšanov či Nemcov. Na dopyt po bytoch a cenu, ktorú sú ochotní ľudia za nové byty v Prahe zaplatiť, má všeobecne najväčší vplyv príjem domácnosti.

Príjmy určujú ceny

Príjem je hlavnou determinantou regionálnych rozdielov v cenách bytov tak ako hlavnou determinantou celkového vývoja cien bytov v ČR. Inou vecou však je, či sa cenová bublina z roku 2003 plne korigovala. Niektorí realitní experti tvrdia, že nie, a že sa naopak dočkáme ,aj napriek rastúcim príjmom domácností, ďalšieho poklesu cien. Tomu pomôže výrazné oslabenie demografického faktoru, nízky výnos z tržného nájomného po deregulácii a čiastočný výpredaj bytov od prenajímateľov, oslabenie cenového rastu v ostatných zemiach sveta, najmä v USA a z toho plynúce možné zvýšenie úrokových sadzieb.

Recesia by spôsobila pokles

Pokiaľ by sa oslabil ekonomický rast v Českej republike, alebo by prišla ekonomická recesia, potom by mohli ceny nehnuteľností klesnúť veľmi prudko a veľmi hlboko. To môže byť jeden z dôvodov, prečo pražský trh s nehnuteľnosťami preferuje novostavby. Staršie byty v tehlovej či panelovej výstavbe sa v ponuke pražských realitných kancelárií už niekoľko mesiacov takmer neobjavujú. Dôvodom je obava, že by ceny týchto nehnuteľností mohli v blízkej dobe klesnúť až o 20 percent, a to kvôli spľasknutí cenovej bubliny, ktorú nafúkla obava pred možným zvyšovaním dane z pridanej hodnoty v bytovej výstavbe.

Paneláky lacnejšie

„Hlavne klesnú ceny bytov v panelových domoch,“ uviedli odborníci realitnej spoločnosti AAABYTY.cz. Miroslav Havelka, konateľ pražskej Omega Reality súdi, že ceny bežných panelákových bytov v Prahe až tak vysoké nie sú. Garsónku odhaduje na asi 1,25 miliónov, 2+1 na 1,7 miliónov a 3+1 na 2 až 2,3 miliónov korún. Podľa realitných špecialistov môžu predávajúci nehnuteľností v Prahe prerobiť až 15 percent počas niekoľko málo týždňov.

Panelák na okraji

„Najhoršou kombináciou sú byty v panelových domoch so špatnou dopravnou dostupnosťou. Tie zaznamenajú najväčší pokles cien,“ uvádzajú odborníci. Podľa generálneho riaditeľa realitnej spoločnosti Real Spektrum Jiřího Fajkusa budú ale ceny panelových bytov bez ohľadu na zmenu DPH skôr stagnovať. „Budú závisieť hlavne na lokalite a technickom stave,“ uviedol Fajkus. Dokonca je podľa neho možné, že po revitalizácii panelových domov z fondov EU sa cena bytov v týchto domoch zvýši. „Pokiaľ teraz ceny nových bytov klesnú vďaka tomu, že sa nebude zvyšovať sadzba DPH, môžu sprostredkovane klesnúť aj ceny panelových bytov,“ upozornil Fajkus. Možným poklesom cien sú ohrozené byty na panelových sídliskách typu Chodov, Opatov či Háje, teda bytov na okraji hlavného mesta. O lokalitách Severného Mesta – Čimice, Prosek, Ďáblice, už podľa neho nemá zmysel hovoriť vôbec.

zvätšiť obrázok

Klesajúce nájmy

„Medziročne sa prenájmy za tieto byty znížili až o päť, niekde aj o desať percent,“ uviedol Petr Illteško, riaditeľ realitnej kancelárie AAABYTY.cz. „Nájomníka do panelového bytu už nie je veľmi ťažké zohnať,“ uviedol. Ani dosiahnuteľnosť metrom už nie je také lákadlo. „Nehnuteľností k prenájmu je veľa, tak prečo voliť lokalitu, kde len cesta metrom trvá do centra viac ako pól hodiny,“ povedal Illteško. Poklesom cien bytov je teda ohrozená najviac Praha, ktorá sa rozširuje a na jeho okraji vznikajú nové sídliská. Nájmy klesajú, v poslednej dobe aj u veľkých bytov v luxusnom segmente. Ak tento vývoj bude pokračovať, dôjde k prechodom nájomníkov z nižších segmentov do vyšších a nižší segment môže zaznamenať problémy. Behom desať rokov sa znížili ceny prenájmov o polovicu. Napríklad prenájom vily na pražskej Ořechovce klesol z osemdesiat na tridsať tisíc korún mesačne. Stometrový byt v centre Prahy dnes prenajmete za dvadsať tisíc a nie za tridsaťpäť, ako pred desiatimi rokmi,“ uviedol David Černík, obchodný riaditeľ spoločnosti Maxima Reality. Byty 1+kk, ktoré stále patria k najviac požadovaným, sa na okraji Prahy prenajímajú zhruba od 5000 korún za mesiac bez poplatkov. Bližšie k centru, napríklad v Prahe 4 u metra, ceny začínajú približne -od 7000 Kč. U týchto kategórií bytov platí, že dopyt stále prevyšuje ponuku.

Text: Jiří Kropylák

Foto: archiv autora

Hodnotenie článku

hlasov: 5

Diskusia