Investícia do nehnuteľností je, obzvlášť v dnešnej dobe, jednou z najbezpečnejších možností, ako zaistiť svoje úspory. Toto však platí len za predpokladu, že obstarávacia cena zodpovedá kvalite nehnuteľností, situácie na realitnom trhu a dosiahnuteľným výnosom.

zvätšiť obrázok

Bytové šialenstvo

Každý, kto sa rozhodne investovať, si musí vopred obstarať čo najviac informácií a tento krok vopred dôkladne zvážiť. Doslova šialenstvo niektorých ľudí podliehajúcich mýtu, že je treba čo najskôr vlastniť byt, vyhnala ceny týchto nehnuteľností do nezmyselnej výšky hlavne v Prahe. Pritom u tohto druhu investície by malo platiť viac než inde, že každý by mal žiť o úroveň nižšie, než je jeho aktuálny príjem a neinvestovať do jednej veci všetky úspory. Ďalej nehnuteľnosti majú vlastniť ľudia, ktorí môžu a sú schopní sa o tento majetok starať.

Vlastním tak platím

Málokto je schopný si dopredu spočítať všetky náklady spojené s kúpou a vlastníctvom bytu. Napríklad s hypotékou sú spojené platby: poplatky spojené so zriadením úveru, splátka istiny, úroky, poplatky za administratívu, povinnosť uzavretia životnej poistky a poistenie bytu s vinkuláciou pre banku. Okrem toho tu hrozí veľká finančná strata v prípade nutnosti predčasného ukončenia hypotekárneho úveru, zhoršená vyjednávacia pozícia pri jednaniach s prípadným kupcom. Ďalšie povinné platby pri vlastníctve bytu sú spoluvlastnícke platby hradené na účet spoločenstva vlastníkov jednotiek slúžiace k úhrade prevádzky, opráv a rekonštrukcií spoločných častí domu a pozemkov. Navyše sú závislé na technickom stave domu, jeho charaktere, úrovni bývania, veľkosti pozemkov ( niektoré spoločenstvá musia prevádzať aj údržbu zelene a komunikácií), poprípade od nárokov na správu. Mnoho vlastníkov si neuvedomuje, že budú platiť aj za údržbu a opravy bytu. Napríklad výmeny či opravy podláh, náterov a malieb, opravy či výmeny zriaďovacích predmetov, niekedy aj servisné prehliadky. Ak vlastníte nehnuteľnosť, musíte z nej platiť daň. Najmä u starších bytov. U nových je tu oslobodenie od dane zo stavby na 15 rokov od kolaudácie pre osoby trvale bývajúce.

Nehnuteľnosť a zodpovednosť 

Vlastníctvo nehnuteľnosti je zodpovednosť. Majiteľ bytu je zároveň aj členom Spoločenstva vlastníkov s určitými povinnosťami. Česi kupujú byt spravidla s určitým životným výhľadom, napríklad rozšírenie domácnosti o ďalších členov. Zakúpia a hradia tak väčší byt než ktorý v danom čase potrebujú, čo nevedie k optimalizácií bývania. Nemenej dôležitým negatívom kúpy bytu na hypotéku je strata určitej životnej pohody a flexibility. Ľudia sa pri kúpe bytu na hypotéku spravidla dlhodobo zaviažu ku splácaniu nemalých finančných čiastok, aj keď nepoznajú svoje budúce príjmy, možnosti a potreby. Vzhľadom k tomu, že často tak vydajú väčšiu časť svojich úspor a mesačne ešte platia nemalé prostriedky, prichádzajú často o radu svojich pôžitkov, musia zľaviť zo svojej životnej úrovne, koníčkov, osobného rozvoja, sú ochotní ďaleko menej riskovať, pracujú viac „na istotu“; robia viac kompromisov. Dlhodobo sa po kúpe bytu znižuje mobilita pri zmene zamestnania či rodinných podmienok. Môže sa stať, že v priebehu ďalších rokov prestane vyhovovať „atmosféra“ v dome, životné prostredie v danej lokalite alebo v celom meste.

zvätšiť obrázok

Malý byt je výhodný

Pokiaľ chcete vlastniť nehnuteľnosť kvôli príjmu z prenájmu, nekupujte veľký byt. Najlepšie sa prenajímajú najmenšie bytové jednotky - garsónky a byty do veľkosti 2+kk. Ľudia, ktorí kupujú byt ako investíciu s vidinou následného prenájmu preferujú túto veľkosť. Návratnosť kúpnej ceny je u týchto bytov najrýchlejšia. Treba však dodať, že v porovnaní s kúpou bytu prostredníctvom hypotekárneho úveru má prenájom bytu tieto výhody. Bez väčších problémov a finančných strát je možné pri zmene potrieb a možností zmeniť aj byt. Tržné nájmy hlavne v Prahe už dlhšiu dobu klesajú a zrejme aj naďalej klesať budú po deregulácií nájmov bude pokles rýchlejší.

Výška nájomného je často nižšia než platby spojené s kúpou bytu.

Predajná cena bytu veľkosti 75 m2 v Prahe (3+kk) bola 3 milióny Kč, akontácia 800 000 Kč a výška hypotéky

Splátka istiny a úrokov 184 800 Kč/rok
Životné poistenie a poistenie bytu, daň z nehnuteľností 18 000 Kč/rok
Poplatky 3 600 Kč/rok
Hodnota vlast. prostr. (min. 1,4 % p.a.) 11 200 Kč/rok
Spoluvlastnícke platby (12 x 3 000 Kč) 36 000 Kč/rok
Opravy a údržba bytu, cca po 5 rokoch maľby, podlahy 12 000 Kč/rok
CELKOM 265 600 Kč/rok, teda 22 133 Kč/mesačne

Nájom obdobného bytu cca 13 - 14 000 Kč/ mesačne.

Zdroj: Peníze.cz

Text: Zdeněk Lodyha

Foto: archiv autora

Hodnotenie článku

hlasov: 6

Diskusia