Aby vás rozpočet neprekvapil – 2. časť

21.8.2007 | Martin Matoušek | Realitný trh | Komentárov 0 |

Najpresnejším stanovením ceny je položkový rozpočet stavby. Je najobsiahlejším vyjadrením, ako sa k cene čo najviac priblížiť. Je však nutné povedať, že položkový rozpočet tiež nie je zadarmo. Pred zadaním rozpočtu alebo vyžiadaním rozpočtu ako ponuky na stavbu je dobré vyjasniť si so spracovateľom, čo bude a čo nebude rozpočet obsahovať.

Aby vás rozpočet neprekvapil – 2. časť - foto, Hyperbyvanie.sk

Položka po položke

Položkový rozpočet stavby je jeden z najdôležitejších dokumentov stavby. Na základe tohto dokumentu je stavba prevádzaná a fakturovaná. Jednotlivé ceny položiek rozpočtu sú určujúcimi pre stanovenie fakturačnej ceny v náväznosti na množstvo prevedených prác. Súčasťou tohto rozpočtu je aj výkaz výmer. Ten presne uvádza na základe projektovej dokumentácie množsto jednotlivých položiek stavebných prác; to znamená, že udáva číselný kód položky, popis položky (čo všetko obsahuje) a výpočet množstva. Výkaz výmer je špecifickou súčasťou rozpočtu, alebo kalkulácie. Pre každú jednotlivú položku rozpočtu je nutné špecifikovať presné množstvo, teda "vytiahnuť" tieto údaje z projektovej dokumentácie. Táto činnosť je časovo pomerne náročná a rovnako závislá na kvalite projektovej dokumentácie a fotodokumentácii.

Stavba pod drobnohľadom

Rozpočet nemusí nevyhnutne vykazovať každú lištu, každú skrutku, a nemal by sa odohrávať v širokých pojmoch. Je bežné, že sa v rozpočtoch neuvádzajú zariaďovacie predmety (vane, umývadlá, WC misy a ďalšie) obklady, dlažby, podlahové povrchy (koberce, parkety), svietidlá, prepínače a zásuvky. Pri týchto položkách sa väčšinou ponecháva na investorovi, aby si vybral na trhu, pretože ponuka je skutočne široká a ceny rôzne. Preto je vždy dobré zvážiť, či zariadenie domu bude štandardné, mierne nadštandardné, alebo celkom nadštandardné. Pri cenách obkladov, dlažieb a podlahových povrchov je dobré stanoviť si predom hraničnú cenu za jeden meter štvorcový. Má to svoje určité opodstatnenie. Napríklad kúpeľňa je malá miestnosť, ale ak bude vybavená štandardne, môže sa jej cena pohybovať okolo 70 tisíc korún. Avšak v nadštandardnom vybavení môže tá istá kúpeľňa stáť až 400 tisíc korún.

Keď je rozpočet slepý

Slepé rozpočty sú súpisom prác, doplneným o výkazy výmerov. Dokumentácie pre zadanie stavby obsahujú slepé rozpočty, ako nedeliteľnú súčasť, bez ktorej nie sú kompletné. Slepé rozpočty ruka v ruke s výkazom výmer vymedzujú druh, akosť a množstvo investorom požadovaných prác, dodávok a participovaných služieb potrebných k zhotoveniu stavby. Súpis prác je súpisom položiek jednotlivých prevádzaných, alebo plánovaných prác, dodávok a služieb, potrebných k úplnému zhotoveniu stavby, alebo niektorej jej časti. Súpis prác jednoznačne vymedzuje druh a kvalitu prác cez popis položiek. Podkladom pre zhotovenie súpisu položiek sú technické špecifikácie stavby, vrátane technických a užívateľských štandardov stavby a štandardný obecne platný tarifikátor. Súpis prác sa spracováva v skladbe zodpovedajúcej projektovej dokumentácii vašej stavby. Okrem súpisu prác a služieb pre kompletné stavebné úpravy obsahuje súpis prác aj položky prác, dodávok a služieb, ktoré nie sú trvalou súčasťou stavby, avšak sú nevyhnutné pre zahájenie a dokončenie stavebného diela - teda všeobecné konštrukcie a práce. Rozsah položiek, ktoré nie sú trvalou súčasťou stavby a sú pritom súčasťou súpisu prác, je prejednaný a odsúhlasený zadávateľom stavby a projektantom.

Vyhraj a ponúkni

Ponukové rozpočty sú spracované uchádzačom o zákazku alebo dodávateľom (zhotoviteľom) stavby. Podkladom pre ponukové rozpočty sú slepé rozpočty, projektová dokumentácia a dodacie podmienky, uvedené v Obchodných podmienkach - všetky podklady smerujú k stanoveniu celkovej ceny diela. Spracovaná ponuka s ponukovým rozpočtom v tomto prípade musí byť úplná a korektná. V prípade vášho záujmu je možné urobiť prieskum trhu a spracovanie vyhodnotenia jednotlivých ponúkaných rozpočtov príslušných stavebných firiem. Táto procedúra obnáša rozmnoženie projektovej dokumentácie, vypracovanie slepého rozpočtu a ich rozoslanie stavebným firmám. Po ich oslovení a získaní položkových rozpočtov nasleduje vyhodnocovanie a záverečná správa, ktorá vám bude radcom pri výbere tej z firiem, ktorá váš nový domov postaví za najrozumnejšiu cenu. Ale pozor, aj tu buďte v strehu. Tvorba cien je v každej firme iná a má inú výstupnú podobu. Pokiaľ získate 5 ponúk, ani dve nemusia byť rovnaké, a je problém sa v nich orientovať. Doporučujeme preto nechať si vytvoriť rozpočet stavby od nezávislého rozpočtára a tento bez cien predložiť každej firme k oceneniu. Získate tak niekoľko rovnakých rozpočtov a môžete porovnávať položku po položke. Síce vás taký slepý rozpočet bude niečo stáť, ale cena je neporovnateľne nižšia, ako prípadný neplánovaný nadrozpočet na stavbe. A teraz niečo k porovnaniu cien. Dlhoročná prax odborníkov hovorí, že z hry sa vyraďujú ponuky najvyššie a najnižšie. Najnižšia ponuka je vo väčšine prípadov podliezavá a po podpísaní zmluvy a zahájení stavby začne tlak na jej zvýšenie. Najvyššia ponuka väčšinou skrýva nadmerný zisk a napriek tomu môže firma v priebehu stavby tlačiť ešte na jej zvýšenie. Počítajte s tým, že v priebehu stavby sa cena aj u dobre pripravenej stavby môže zmeniť o 3% smerom hore, u špatne pripravenej až o 15%.

Aby vás rozpočet neprekvapil – 2. časť - foto, Hyperbyvanie.sk

Zmlouva nakoniec

Pre vypracovanie, vypoložkovanie a prepočítanie celkovej ceny diela je podkladom ustanovenia Zmluvy o dielo. Celková cena diela je totiž suma, zahŕňajúca cenu z ponukového rozpočtu, doplnenú o požadované položky a úpravy v zmysle zmluvných obchodných podmienok, a to vrátane DPH. Celková cena diela teda predstavuje finálny krok, ktorý vás delí od zahájenia stavebných prác na vašom novom domove. Nepodpísať zmluvu na stavbu a riadiť sa možnosťou, že aj ústana dohoda je zmluva, je kopanie si vlastného hrobu. Každá zmluva má svoje zákonitosti a úskalia, ktoré objaviť je veľmi ťažké. Tu je lepšie nechať všetko na odborníkovi od A po Z. Stačí totiž, aby sa do zmluvy vlúdila len jedna chybička, alebo preklep, a potom sa už môžu diať veci mimo vaše chápanie. A len na okraj, zmluva na jednu stranu skutočne nebudí dobrý dojem.

Dôležitý stavebný dozor

Každá firma sa chová ináč, ale niektoré jej postupy sú dané právnymi predpismi. Pokiaľ je na stavbe neporiadok, je to vec majiteľa firmy a jeho stavbyvedúceho, ale pokiaľ nie je vedený stavebný denník, je to na uváženie. Preto požadujte vedenie stavebného denníka, aj keď sa majiteľ firmy netváripráve nadšene. Je to právny doklad o priebehu stavby. Pokiaľ si nie ste celkom istí svojimi veodmosťami v stavebníctve, je lepšie najať si na dobu stavby technický dozor. Nemusí to byť ani človek so stavebným vzdelaním, ale je to k prospechu veci. Osobu poverenú technickým dozorom ustanovíte v zmluve. Tá vás potom zastupuje po celú dobu v jednaní s dodávateľom stavby, kontroluje jeho prácu a prevádza zápisy do stavebného denníka atď. Tu ale narážame na problém, že technický dozor musíte platiť. Súhlasíme v plnom rozsahu, ale z vlastnej skúsenosti vieme, že sa taká osoba na stavbe oplatí. Môže vám ušetriť veľké množstvo peňazí. Nielen pri samotnej stavbe, ale aj v budúcnosti, kedy sa môžu prejaviť skryté vady, ktoré by ste sami neobjavili. Odstránenie takých vád po záruke môže stavbu v budúcnosti riadne predražiť.

text: Martin Matoušek,

foto: archív



Diskutovat Tlačiť článok

Hodnotenie článku

hlasov: 12

Diskusia

Článok Aby vás rozpočet neprekvapil – 2. časť zatiaľ nikto nekomentoval. Buďte prvý!

počet príspevkov: 0

Zobrazit diskusiu » Pridať príspevok

Nájdite si svoje bývanie

Vyberajte z viac ako 10000 nehnuteľností na Hyperreality.sk

Nehnuteľnosť

Kraj

Obsahuje text

Poradňa

Legislatíva

 Poradca Hyperbývanie

Vaše otázky zodpovie
Poradca Hyperbývanie

Otázok: 284918 Vložiť otázku